Jelentős változás érkezik a brit lakáspiacra: a Metro Bank új, akár a vételár 100 százalékát finanszírozó jelzáloghitel-terméket vezetett be, amely elsősorban az első lakásukat megvásárolni kívánó fiatalokat segítheti. Az új konstrukció lehetővé teszi, hogy a vevők önerő nélkül vásároljanak ingatlant, ugyanakkor ennek komoly feltételei és kockázatai is vannak.
A brit ingatlanárak és a szigorú hitelbírálati szabályok miatt egyre több fiatalnak jelent problémát az első saját otthon megszerzése. A legtöbb bank legalább 5–10 százalékos önerőt vár el, amelyet sokan évek alatt sem tudnak összegyűjteni. A Metro Bank új ajánlata ezt az akadályt próbálja lebontani, de csak akkor, ha egy közeli családtag hajlandó pénzügyi felelősséget vállalni a hitelért.
Mit jelent a 100%-os jelzáloghitel?
A 100%-os jelzáloghitel (100% mortgage) azt jelenti, hogy a bank a megvásárolni kívánt ingatlan teljes vételárát meghitelezi. Ha például egy lakás ára 200 000 font, akkor a hitelfelvevőnek nem kell önerőt befizetnie, a teljes összeget kölcsönként kapja meg.
Korábban ezek a konstrukciók szinte teljesen eltűntek a 2008-as pénzügyi válság után, mivel a bankok túl kockázatosnak ítélték őket. Az utóbbi években azonban ismét megjelentek bizonyos formában, elsősorban családi garanciával vagy kezes bevonásával.
A Metro Bank új konstrukciója az úgynevezett Joint Borrower Sole Proprietor (JBSP) modellre épül. Ennek lényege, hogy az ingatlan kizárólag a vásárló tulajdonába kerül, azonban egy közeli családtag társhitelfelvevőként szerepel a szerződésben, így jogilag felelősséget vállal a hitel visszafizetéséért, ha az elsődleges adós fizetésképtelenné válik.
Kik vehetik igénybe az új hitelt?
A konstrukció elsősorban első lakásvásárlók számára készült, de bizonyos feltételek mellett már meglévő ingatlantulajdonosok is jogosultak lehetnek rá.
A legfontosabb feltétel, hogy a hitelfelvevőnek legyen egy közeli családtagja – például:
- szülő,
- nagyszülő,
- házastárs,
- gyermek,
- unoka,
aki hajlandó társhitelfelvevőként belépni a szerződésbe.
Fontos ugyanakkor, hogy ez a családtag nem válik az ingatlan tulajdonosává, kizárólag pénzügyi felelősséget vállal a hitelért. A Metro Bank minden jelentkezőt részletes hitelképességi vizsgálatnak vet alá. A társhitelfelvevőnek saját, rendszeres munkából származó jövedelemmel kell rendelkeznie, vagyis kizárólag nyugdíjból vagy állami ellátásból származó bevétel önmagában nem elegendő.
Hogyan működik a törlesztés?
Miután a hitelt jóváhagyják, a törlesztés ugyanúgy történik, mint bármely más jelzáloghitel esetében: havonta kell fizetni a részleteket. Mivel azonban nincs önerő, a bank nagyobb kockázatot vállal, ezért ezek a konstrukciók általában:
- magasabb kamatozásúak,
- nagyobb havi törlesztőrészlettel járnak,
- szigorúbb hitelbírálat mellett érhetők el.
A Metro Bank ajánlata ötéves fix kamatozású konstrukcióként érhető el, a futamidő 5 és 35 év között választható. A bank közlése szerint sem termékdíjat, sem értékbecslési díjat nem számítanak fel. A konstrukció ugyanakkor nem vehető igénybe új építésű ingatlanokra, illetve olyan lakásokra sem, amelyek üzlethelyiség fölött találhatók.
Mennyi hitelt lehet felvenni?
A 100%-os hitelnél a teljes vételár finanszírozható, azonban továbbra is érvényesek a bankok jövedelemarányos szabályai. Az Egyesült Királyságban a legtöbb pénzintézet legfeljebb a hitelfelvevő éves jövedelmének körülbelül 4,5-szeresét hajlandó kölcsönadni.
Ez azt jelenti, hogy ha egy pár éves összjövedelme például 50 000 font, akkor általában legfeljebb 225 000 fontos hitelre számíthatnak. Ennél drágább ingatlan esetén magasabb jövedelemre vagy önerőre lesz szükség.
Nem csak a Metro Bank kínál hasonló lehetőséget
A 100%-os jelzáloghitelek ma már többféle formában léteznek az Egyesült Királyságban.
Kezeses (Guarantor) jelzáloghitel
Ebben az esetben egy családtag vagy közeli hozzátartozó vállalja, hogy fizeti a törlesztőrészleteket, ha a hitelfelvevő ezt nem tudja teljesíteni. A kezes komoly pénzügyi kockázatot vállal, hiszen szélsőséges esetben saját ingatlana is veszélybe kerülhet.
Családi betétes (Family Deposit) jelzáloghitel
Ennél a konstrukciónál a családtag általában az ingatlan értékének 10–20 százalékát elkülönített megtakarítási számlán helyezi el. Ha a hitelfelvevő minden törlesztést időben fizet, a meghatározott időszak végén a családtag visszakapja a pénzét a kamatokkal együtt.
Ha azonban a hitelfelvevő nem fizet, ebből az összegből rendezik a tartozást.
Milyen előnyei vannak?
Az új konstrukció legnagyobb előnye, hogy nem szükséges több tízezer fontos önerőt összegyűjteni.
Emellett:
- gyorsabban lehet saját lakáshoz jutni;
- a havi törlesztőrészlet akár alacsonyabb is lehet, mint egyes bérleti díjak;
- a tulajdonos saját vagyont épít, amely később kedvezőbb hitelre cserélhető.
Milyen kockázatokkal jár?
A szakértők szerint ugyanakkor a 100%-os jelzáloghitel nem mindenki számára megfelelő.
A legfontosabb kockázatok közé tartozik:
- magasabb kamatok;
- nagyobb havi törlesztőrészletek;
- nagyobb esély negatív saját tőkére (negative equity), ha az ingatlan ára csökken;
- a családtag pénzügyi felelőssége;
- családi konfliktusok kialakulásának veszélye, ha fizetési problémák merülnek fel.
Negatív saját tőke akkor alakul ki, amikor az ingatlan piaci értéke a fennálló hiteltartozás alá csökken. Ilyenkor az ingatlan eladásából nem lehet teljes egészében visszafizetni a kölcsönt.
A szakértők szerint ezt részben csökkentheti, ha a hitelfelvevő lehetőség szerint rendszeresen előtörleszt, mivel ezzel gyorsabban csökkenti a fennálló tartozást.
Milyen alternatívák léteznek?
Akik nem jogosultak 100%-os hitelre, több más lehetőség közül is választhatnak.
Ilyen például a korábban bevezetett 95%-os államilag támogatott jelzáloghitel-program, a Lifetime ISA (LISA) megtakarítási számla, amelyhez az állam évente 25 százalékos támogatást ad, az ajándék önerő (gifted deposit), amikor a család pénzt ajándékoz az önerőre, illetve a shared ownership rendszer, amelyben a vásárló az ingatlan egy részét vásárolja meg, a fennmaradó rész után pedig bérleti díjat fizet.
Léteznek továbbá önálló házépítést segítő állami kölcsönök, illetve egyes új építésű lakóparkok fejlesztői is kínálnak saját finanszírozási konstrukciókat.
A Metro Bank szerint felelős segítség a családoknak
Charles Morley, a Metro Bank jelzáloghitelekért felelős igazgatója szerint sok első lakásvásárló számára ma már szinte lehetetlen önerőt összegyűjteni.
Elmondása szerint a Joint Borrower Sole Proprietor konstrukció lehetővé teszi, hogy a családtagok segítsenek a fiataloknak saját otthonhoz jutni anélkül, hogy tulajdonrészt kellene szerezniük az ingatlanban.
A bank hangsúlyozta, hogy minden kérelmező részletes pénzügyi tanácsadást kap, és a hitel jóváhagyása előtt mind a fő adóst, mind a társhitelfelvevőt alapos jövedelmi és hitelképességi vizsgálatnak vetik alá.
A fogyasztóvédelmi szakértők ugyanakkor arra figyelmeztetnek, hogy bár az önerő nélküli jelzáloghitelek valódi segítséget jelenthetnek a lakásvásárlóknak, a családoknak alaposan át kell gondolniuk a döntést. Ha a hitelfelvevő nem tudja fizetni a törlesztőrészleteket, a társhitelfelvevő teljes mértékben felelőssé válhat a fennálló tartozásért, ami hosszú távon komoly pénzügyi következményekkel járhat. Forrás