Három hónap alatt több mint száz ügyben született döntés Angliában, miután a bérlők vitatni kezdték az általuk túlzottnak tartott lakbéremeléseket. Az új szabályozásnak köszönhetően egyre többen mernek szembeszállni a főbérlőkkel, és az eddigi esetek azt mutatják, hogy a rossz állapotú ingatlanok, az elmaradt javítások és a valós piaci árak is komoly szerepet játszhatnak a döntésekben. Volt olyan lakó, akinek végül havi 200 fonttal csökkent a lakbére, pedig eredetileg mindössze 17 fontos emelést akartak érvényesíteni vele szemben.
Az angliai albérletpiacon jelentős változásokat hozott a Renters’ Rights Act, vagyis a bérlők jogait megerősítő törvény, amelynek rendelkezései májusban léptek életbe. A szabályozás egyik fontos következménye, hogy a bérlők nagyobb biztonságban érezhetik magukat, amikor vitatják a főbérlő által bejelentett lakbéremelést, ezért egyre többen fordulnak a First-tier Tribunal nevű bírósági fórumhoz.
A bíróság elé kerülő ügyekben nem kizárólag az számít, hogy a főbérlő mekkora összeget szeretne kapni az ingatlanért, hanem az is, hogy az adott lakás vagy ház milyen állapotban van, milyen szolgáltatásokat nyújt, illetve mennyit ér valójában a helyi albérletpiacon. Az Independent által összegyűjtött adatok szerint a törvény bevezetése és szeptember vége között összesen 126 olyan, bírák által elbírált ügyben született nyilvános döntés, amely a lakbéremelések vitatásával kapcsolatos.
Az eredmények meglehetősen beszédesek. A 126 ügyből mindössze 45 esetben, vagyis az esetek 36 százalékában kapott igazat a főbérlő, és a bíróság jóváhagyta az általa kért teljes lakbéremelést. További 52 esetben, ami 41 százalékot jelent, a bíró ugyan engedélyezett emelést, de az alacsonyabb lett a tulajdonos eredeti követelésénél, míg 29 esetben, az ügyek 23 százalékában egyáltalán nem engedélyeztek lakbéremelést.
Ez azt jelenti, hogy az eddig lezárt ügyek közel kétharmadában a bérlők legalább részleges sikert értek el. A változás mögött az állhat, hogy a korábbi szabályozás mellett sokan attól tartottak, hogy ha vitatják a lakbéremelést, a főbérlő a Section 21 szerinti, indoklás nélküli kilakoltatási eljárással válaszolhat, ez a lehetőség azonban az új törvényi rendszerben megszűnt.
Ráadásul amíg a bíróság nem hoz döntést, a vitatott lakbéremelés nem léphet életbe, az eljárás pedig akár több hónapig is eltarthat. Fontos további biztosíték, hogy a bíró nem állapíthat meg a bérlő által kért összegnél magasabb lakbért, így a bérlőnek nem kell attól tartania, hogy a bírósági eljárás végén még rosszabb helyzetbe kerül, mint amilyenben eredetileg volt.
A reformok fogadtatása ugyanakkor nem egyértelműen pozitív. A London Renters Union például olyan esetekre hívta fel a figyelmet, amelyekben a bérlők a sikeresnek tűnő jogi fellépés ellenére is jelentős lakbéremelésekkel szembesültek, míg a főbérlőket képviselő szervezetek szerint egyes ügyekben nem megfelelő bizonyítékokra alapozott, akár megalapozatlan panaszokkal próbálják akadályozni a rendszert.
Öt angliai eset, amikor a bérlők a lakás állapotával érveltek a lakbéremelés ellen
Egérinvázió és elavult lakás Londonban
A londoni Leytonstone városrészben egy pár egy három hálószobás sorházban lakott, amelyért havonta 550 fontot fizetett. A tulajdonos azonban egészen elképesztő mértékű emelést jelentett be: a korábbi 550 font helyett havi 3000 fontot szeretett volna kérni, ami közel 600 százalékos növekedést jelentett volna.
A bérlők bírósághoz fordultak, és azt kérték, hogy az ingatlan havi bérleti díját legfeljebb 1500 fontban állapítsák meg. Érvelésüket fényképekkel és a lakás állapotával kapcsolatos beszámolókkal támasztották alá, amelyek szerint a konyha és a fürdőszoba elavult volt, az ablakok rossz állapota miatt pedig a lakásban túlzott hideg uralkodott.
A problémák azonban itt nem értek véget: a bejárati ajtók is hibásak voltak, a szőnyegek elhasználódtak, ráadásul az ingatlanban egerek is megjelentek. A tulajdonos azzal védekezett, hogy nem rendelkezett elegendő pénzzel a szükséges felújítások elvégzéséhez, és éppen a lakbéremelésből szerette volna finanszírozni a munkálatokat.
A bíró végül havi 2000 fontban határozta meg az ingatlan bérleti díját. Ez ugyan magasabb volt annál, mint amit a bérlők szerettek volna, de jelentősen elmaradt a tulajdonos által követelt 3000 fonttól.
Penészes ablakok, rossz kazán és hibás vécé Chesterben
A Chester közelében található, jómódú Hoole településen egy két hálószobás sorház lakói vitatták a tulajdonosok által bejelentett emelést. A pár addig havi 1200 fontot fizetett, a főbérlők azonban 1310 fontra szerették volna növelni az összeget.
A bérlők szerint az ingatlanon nem végeztek olyan jelentős fejlesztéseket, amelyek indokolttá tették volna a magasabb lakbért. Ezzel szemben több problémát is felsoroltak, köztük az ablakok körüli nedvesedést és penészesedést, a kazán meghibásodásait, a nem megfelelően működő vécét, valamint a lakásban tapasztalható magas páratartalmat.
A pár arra is felhívta a figyelmet, hogy amikor beköltöztek, a kert elhanyagolt állapotban volt, ezért jelentős időt és energiát fordítottak annak rendbetételére és folyamatos karbantartására. A tulajdonosok ezzel szemben azzal érveltek, hogy az általuk kért összeg megfelel az ingatlan aktuális piaci bérleti értékének, és szerintük a ház jó állapotban van.
A bíróság végül havi 1285 fontban állapította meg a lakbért, vagyis a tulajdonosok által kért 1310 fontos összegnél 25 fonttal alacsonyabban. A bérlők tehát nem tudták teljesen megakadályozni az emelést, de sikerült mérsékelniük annak mértékét.
Törött redőnyök, penészes fürdőszoba és félpercenként kihűlő zuhany Stockportban
Stockportban egy pár egy egyszobás lakásban élt, amelyért havi 1250 fontot fizetett. A tulajdonos mindössze 25 fontos emelést szeretett volna, vagyis 1275 fontra növelte volna a havi bérleti díjat, a bérlők azonban ezt is vitatták.
A bíróság előtt elmondták, hogy az ingatlan valamennyi ablakán eltörtek a redőnyök, a konyha padlóburkolata pedig rendkívül rossz állapotba került egy hibás mosógép miatt. A zuhanyzás szintén problémát jelentett, ugyanis az újonnan beszerelt kazán ellenére a víz körülbelül 30 másodpercenként hidegre váltott.
A bérlők fényképeket is bemutattak, amelyeken elszíneződött fugázás, valamint a fürdőkád körüli szilikontömítésen megjelenő penész volt látható. Azt is elmondták, hogy a főbérlő minden évben megpróbálta tovább emelni a lakbért, miközben szerintük már korábban is a tényleges értékénél többet fizettek, és két éven keresztül túlfizetésben voltak.
A pár a bíróság előtt úgy fogalmazott, hogy folyamatosan emelkedtek a költségeik, miközben a lakásban egyre több dolog ment tönkre, amelyeket a tulajdonos nem javíttatott meg. A bíró a bemutatott bizonyítékok és az ingatlan aktuális állapota alapján úgy döntött, hogy a lakbért egyáltalán nem szabad megemelni.
Második lakbéremelés kevesebb mint két év alatt Leedsben
Leedsben egy férfi azért fordult bírósághoz, mert a főbérlője mindössze 14 hónapon belül már másodszor akarta megemelni a lakbérét. A városközpontban található, bútorozott lakásért korábban havi 795 fontot fizetett, miután az előző év augusztusában már egyszer megemelték a bérleti díjat.
A tulajdonos ezúttal havi 825 fontot szeretett volna kérni, a bérlő azonban úgy vélte, hogy az újabb emelés nem indokolt. Panaszában arra is kitért, hogy az elmúlt év során több héten keresztül problémák voltak a vízszolgáltatással, amelyeket karbantartási munkálatok és áradások okoztak.
A férfi szerint a tulajdonos az ingatlanon semmilyen érdemi fejlesztést nem végzett, ezért nem látta indokoltnak, hogy ismét magasabb lakbért fizessen. A bíróság végül neki adott igazat, és havi 795 fontban határozta meg a lakbért, vagyis a korábbi összeget hagyta érvényben.
Prémiumként hirdetett szolgáltatások, amelyek valójában alapfelszereltségnek számítanak Salfordban
Manchester Salford városrészében, egy modern, csatornapart mellett található lakóparkban egy nő vitatta a havi lakbér 1229,73 fontról 1268 fontra történő emelését. A bérlő szerint a magasabb összeg komoly pénzügyi nehézségeket okozott volna számára, miközben az ingatlan és a lakópark szolgáltatásai nem indokolták a drágulást.
A nő azzal érvelt, hogy a harmadik emeleten található lakás környezetében nincsenek meg azok a kényelmi szolgáltatások, amelyek más, hasonló lakóparkokban megtalálhatók. Példaként az edzőtermeket, az uszodákat és a mozikat említette, amelyek szerinte más fejlesztéseknél valódi prémiumszolgáltatásnak számítanak.
Úgy vélte, hogy az épületben található felszereltséget a tulajdonos túlzó módon prémiumként tünteti fel, holott azok valójában alapvető szolgáltatások, és nem indokolnak magasabb bérleti díjat. A helyzetet tovább rontotta, hogy a lakópark területén korábban működő kocsma bezárt, és azóta sem nyílt helyette másik vendéglátóhely.
A tulajdonos azzal védekezett, hogy a lakópark magas műszaki és minőségi színvonalú szállást kínál. A bíró azonban a környék aktuális piaci viszonyait is figyelembe vette, és arra jutott, hogy az ottani bérleti díjak alacsonyabbak annál, mint amit a főbérlő állított.
A döntés értelmében a havi lakbér 1250 font lehet, ami ugyan magasabb a korábbi 1229,73 fontnál, de elmarad a tulajdonos által kért 1268 fonttól.
A főbérlők szerint egyes bérlők megalapozatlan panaszokkal próbálják akadályozni az emeléseket
A lakbéremelésekkel kapcsolatos bírósági ügyek számának növekedése a főbérlőket képviselő szervezetek részéről is kritikákat váltott ki. A National Residential Landlords Association (NRLA), vagyis a lakóingatlanok magánbérbeadóit képviselő országos szervezet szerint ugyan fontos, hogy a bérlőknek lehetőségük legyen vitatni az indokolatlan lakbéremeléseket, de a rendszert nem szabad megalapozatlan beadványokkal túlterhelni.
Chris Norris, az NRLA szakpolitikai vezetője szerint a bérlőknek joguk van fellépni, ha úgy érzik, hogy a főbérlő által követelt összeg nincs összhangban a piaci árakkal. Ugyanakkor csalódást keltőnek nevezte, hogy egyes érdekvédelmi szereplők szerinte potenciálisan megalapozatlan ügyek tömeges benyújtásával próbálják lelassítani a rendszert.
Norris hangsúlyozta, hogy mind a bérlőknek, mind a tulajdonosoknak bízniuk kell a bírósági eljárás működésében, mert csak így lehet biztosítani, hogy az új rendszer hatékonyan működjön. Szerinte a főbérlőknek minden lakbéremelést megfelelő bizonyítékokkal kell alátámasztaniuk, és ha a bérlő vitatja az emelést, akkor az adott ingatlanra vonatkozó konkrét információkat kell bemutatniuk a követelésük igazolására.
A szervezet álláspontja szerint tehát nem elegendő pusztán arra hivatkozni, hogy a környéken emelkedtek az albérletárak, hanem azt is bizonyítani kell, hogy az adott lakás állapota, felszereltsége és piaci értéke valóban indokolja a magasabb összeget.
A bérlővédők szerint megszűnt a korábbi kiszolgáltatottság
A bérlőket képviselő Generation Rent szervezet ezzel szemben egyértelműen pozitív fejleményként értékeli az új törvényt. A szervezet szerint a Renters’ Rights Act egyik legfontosabb eredménye, hogy a bérlők már nem kénytelenek ugyanazzal a kockázattal szembenézni, mint a korábbi szabályozás idején, amikor egy lakbéremelés vitatása akár még magasabb fizetési kötelezettséget is eredményezhetett.
Dan Craw, a szervezet helyettes vezetője szerint az otthon az emberek életének egyik legfontosabb alapja, ezért alapvető jelentőségű, hogy a magánbérleményekben élők megengedhessék maguknak a lakhatást, és olyan ingatlanokban éljenek, amelyek nem veszélyeztetik az egészségüket.
Úgy fogalmazott, hogy a Renters’ Rights Act kezelte a főbérlők és a bérlők közötti korábbi erőviszonybeli különbségeket, és biztató, hogy az emberek most már nagyobb félelem nélkül mernek fellépni a megfizethetetlen lakbéremelésekkel szemben. A korábbi szabályok mellett ugyanis előfordulhatott, hogy egy bérlő a bírósági eljárás után még annál is magasabb lakbért volt kénytelen fizetni, mint amennyit a tulajdonos eredetileg követelt.
Ez a kockázat az új rendszerben megszűnt, a mostani adatok pedig Craw szerint azt mutatják, hogy a bérlők egyre inkább élnek az újonnan megszerzett jogaikkal.
Az eddigi 126 döntés alapján valóban úgy tűnik, hogy a bírósági fellépés sok esetben eredményes lehet. A bérlőknek ugyanakkor továbbra is érdemes alaposan dokumentálniuk az ingatlan állapotával kapcsolatos problémákat, megőrizniük a javítási kérelmeket, fényképeket készíteniük a hibákról, és bizonyítékokkal alátámasztaniuk, ha úgy gondolják, hogy a kért lakbér nincs összhangban a piaci értékkel.
Az angliai albérletben élő magyarok számára is fontos változásról van szó, hiszen a lakhatási költségek sok család és egyedülálló munkavállaló havi kiadásainak legnagyobb részét teszik ki. Az új szabályozás nem jelenti azt, hogy minden lakbéremelés jogellenes lenne, vagy hogy a bérlők automatikusan megakadályozhatják a drágulást, de lényegesen nagyobb lehetőséget biztosít számukra arra, hogy vitassák az indokolatlan követeléseket.
A legfontosabb tanulság, hogy Angliában már nem feltétlenül kell szó nélkül elfogadni a főbérlő által bejelentett lakbéremelést. Ha az ingatlan rossz állapotban van, a tulajdonos nem végzi el a szükséges javításokat, vagy a kért összeg meghaladja a hasonló lakások tényleges piaci értékét, a bérlőknek immár erősebb jogi eszközök állnak rendelkezésükre.